Mécanisme encore peu connu, le déficit foncier est un dispositif subtil qui peut se révéler très avantageux fiscalement. Si vous percevez des revenus locatifs d'un logement non meublé, vous pouvez réaliser un gain fiscal grâce à une perte d'argent. Explications sur cet étonnant paradoxe français.
Bénéfice ou déficit foncier ?
Avant de comprendre ce qu'est un déficit foncier, il convient de s'intéresser à son contraire, le bénéfice foncier. Si vous louez un logement nu, vous en percevez chaque mois les loyers, en contrepartie vous avez des charges relatives à ce bien. Si les revenus locatifs sont supérieurs au montant des frais et charges, le résultat net foncier est positif. Ce bénéfice foncier vient s'ajouter à vos revenus annuels et faire partie du revenu global soumis à l'impôt sur le revenu.
L'inverse est le déficit foncier : si les loyers ne compensent pas le montant de vos charges, le résultat est négatif et peut être imputable, dans une certaine limite et sous certaines conditions, sur votre revenu global.
Mécanisme du déficit foncier
Pour savoir s'il y a bénéfice ou déficit foncier, il faut connaître les charges déductibles. Celles-ci comprennent :
• les intérêts d'emprunt
• les dépenses de réparation et d'entretien ou d'amélioration (hors extension)
• les frais de gestion ou de gérance
• les primes d'assurance
• la taxe foncière
• les provisions pour charges de co-propriété
• les dépenses acquittées pour le compte du locataire et restant à sa charge.
Si le montant des charges est supérieur aux revenus locatifs, le résultat est un déficit foncier. Vous pouvez déduire ce déficit (hors intérêts d'emprunt) de votre revenu global dans la limite de 10 700€ par an. En cas de déficit excédant ce plafond, vous pouvez reporter le surplus sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, toujours dans cette limite de 10 700€ par an.
Les subtilités du déficit foncier
Pour bénéficier du déficit foncier, vos revenus fonciers doivent être imposés sous le régime réel d'imposition. Ce régime est appliqué par défaut dès lors que vos revenus locatifs atteignent 15 000€ par an. Lorsque le déficit a été déduit des revenus globaux, le logement doit être affecté à la location nue au moins jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit.
Autre subtilité : vous devez commencer par déduire vos intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers. En effet, l'administration distingue les intérêts d'emprunt des autres charges. Ils ne peuvent être imputés qu'à la partie "revenus fonciers" et non aux autres revenus. Si le résultat est positif, vous pouvez ensuite retirer le montant des charges non financières. En cas de résultat négatif, le déficit foncier est imputable sur votre revenu global plafonné à 10 700€. Si la déduction des intérêts d'emprunt des revenus locatifs donne un résultat négatif, celui-ci peut être ajouté aux charges des années suivantes pour diminuer vos revenus fonciers (dans la limite de 10 ans).
A noter : le déficit foncier n'entre pas dans le périmètre des niches fiscales, car il relève du droit commun. Vous pouvez également faire jouer le déficit foncier si vous avez investi dans une SCPI .