La loi française permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Voici les 3 dispositifs majeurs et bien distincts qui peuvent permettre de réduire la pression fiscale s'ils sont utilisés avec discernement.
Loi Pinel
Introduit en septembre 2015 en remplacement du dispositif Duflot, le Pinel est le dispositif phare de défiscalisation grâce à l'immobilier. L'objectif du gouvernement est d'attirer les investisseurs particuliers dans le secteur de l'immobilier neuf afin de dynamiser l'activité tout en accroissant l'offre de logements à louer sur le marché. Le dispositif se caractérise par les 5 conditions suivantes :
- acquisition d'un logement neuf loué non meublé au titre de résidence principale (peut être acquis en VEFA)
- investissement limité à 2 logements par an dans la double limite de 300 000€ et de 5 500€/m2
- location dans les 12 mois qui suivent la remise des clefs
- engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans
- respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires selon la zone géographique.
Le taux de réduction d'impôts dépend de la durée de location : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. La loi autorise la location à ses descendants ou ascendants sous réserve que ceux-ci respectent les critères de ressources. L'économie d'impôt peut atteindre au plus 63 000€, étalée sur 12 ans.
- reconduction du dispositif à l'identique en 2018 et ce, jusqu'à fin 2021. Les zones A, Abis, dites zones tendues, et B1 sur arrêt préfectoral sont maintenues pour 4 ans.
- suppression du dispositif en zones B2 et C, mais la loi de finances 2018 maintient la défiscalisation pour les logements dont le permis de construire du programme immobilier a été déposé au plus tard le 1er janvier 2018 et si l'acte notarié de vente est signé avant le 1er janvier 2019.
- extension au dispositif Pinel aux communes en contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) : le gouvernement souhaite accompagner les territoires après le départ des militaires en leur donnant accès à des dispositifs avantageux. Attention à ces communes qui connaissent des taux de vacance locative important.
Dispositif Censi-Bouvard
La France a besoin toujours plus de logements pour les étudiants et les personnes âgées. La réglementation favorise l'investissement dans les résidences de services neuves ou rénovées au travers du Censi-Bouvard, dispositif qui devait disparaître au 31 décembre 2017 et qui est finalement prolongé d'un an. Il est en revanche supprimé pour les résidences de tourisme.
Le Censi-Bouvard se définit en 6 points :
- investissement locatif meublé en résidence seniors (EHPAD) ou étudiantes
- réduction d'impôt égale à 11% du prix d'achat HT (frais d'acquisition inclus)
- étalement de la réduction sur 9 ans
- abattement forfaitaire de 50% des revenus locatifs en régime micro BIC avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel)
- possibilité d'imputer un déficit foncier sans limitation de montant en statut LMP (loueur en meublé professionnel)
- récupération de la tva de 20% si le logement est conservé pendant 20 ans.
L'investisseur bénéficie des avantages que confère le bail signé avec l'exploitant professionnel : diminution du risque de vacance locative, facilité de gestion avec garantie de versement des loyers que le logement soit occupé ou non.
Immobilier historique avec la loi Malraux
Le dispositif Malraux est le seul qui résiste à toutes les lois de finances. Instauré en 1962, il vise à valoriser le patrimoine des quartiers historiques en facilitant la restauration immobilière. Voici les points clefs de cette niche fiscale réservée aux gros contribuables :
- acquisition d'un logement inclus dans un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP)
- engagement à restaurer l'ensemble de l'immeuble
- travaux suivis par les Architectes des Bâtiments de France
- montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt plafonné à 400 000€ sur une période de 4 années consécutives
- réduction d'impôt de 22% (PVAP) ou de 30% (PSMV).
Contrairement aux autres dispositifs, la loi Malraux permet de défiscaliser hors niches fiscales dont le plafonnement a été abaissé à 10 000€/an en 2013.