L'investissement immobilier est un moyen efficace pour réduire de manière durable et significative sa note fiscale. En plus de diminuer le montant de ses impôts, investir dans un logement pour le louer répond à trois objectifs : se constituer un patrimoine, préparer sa retraite et bénéficier de revenus complémentaires. Passons en revue les différents dispositifs de défiscalisation immobilière.
Immobilier neuf
Mesure phare du quinquennat Hollande, le dispositif Pinel remplace le Duflot depuis septembre 2014. Simple et accessible, le Pinel est destiné à dynamiser le marché locatif intermédiaire neuf en zones tendues en offrant aux investisseurs trois niveaux de défiscalisation selon la durée de location :
• 12% pour 6 ans de location
• 18% pour 9 ans
• 21% pour 12 ans
• pour un plafond d'investissement de 300 000€ par an et un prix du mètre carré limité à 5 500€.
Le logement nu et neuf (ou fortement réhabilité, et conforme aux normes environnementales) peut être loué aux ascendants ou descendants, sous réserve que ceux-ci respectent les plafonds de ressources. Les loyers sont encadrés et inférieurs grosso modo à 20% du marché.
Immobilier ancien
Deux grands dispositifs réservés à l'ancien et destinés aux gros contribuables : la loi Malraux et la loi Monuments Historiques, les deux ayant pour vertu de préserver le patrimoine existant. Le principe du dispositif Malraux : réaliser des travaux de rénovation sur un immeuble ancien situé en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Les travaux doivent concerner tout l'immeuble, pas seulement le logement destiné à la location (engagement locatif minimum de 6 ans). L'investisseur peut déduire jusqu'à 30% du montant des travaux dans la limite de 100 000€ par an et bénéficier du déficit foncier sans limitation sur le revenu imposable (sauf intérêts d'emprunt).
Pour la loi Monuments Historiques, le classement du bien en tant que monument historique est un préalable, et les travaux de rénovation soumis à autorisation spéciale. A la différence du Malraux, ce dispositif n'impose aucun plafond concernant le montant de travaux, ni obligation de location.
Location en meublé
Il existe plusieurs statuts de loueur en meublé :
• loueur en meublé professionnel (LMP),
• loueur en meublé non professionnel (LMNP), l'un et l'autre applicables au neuf comme à l'ancien ;
• loi Censi-Bouvard, réservée au neuf.
En immobilier neuf, seules les résidences avec services (étudiants, tourisme, affaire, et seniors) sont éligibles aux dispositifs. La loi Censi-Bouvard accorde une réduction d'impôt de 11% du prix de revient (dans la limite de 300 000€), les autres mesures fonctionnent sur le principe de l'amortissement de l'investissement immobilier et du mobilier.