Le dispositif d'investissement locatif Duflot avait été débaptisé pour devenir le Pinel à la faveur d'un remaniement ministériel et surtout de changements bénéfiques redonnant pleine confiance aux investisseurs. Il y a quelques jours Sylvia Pinel a cédé sa place à Emmanuelle Cosse au ministère du Logement. Aucun risque que le Pinel devienne le Cosse, son succès entamé en 2015 sera de nouveau confirmé en 2016...mais pourrait s'arrêter en fin d'année.
Vive le Pinel !
Les Français ont toujours considéré la pierre comme une valeur refuge. Même en temps de crise, l'immobilier hexagonal n'a pas connu et ne connaît les affres subis par d'autres pays occidentaux, a fortiori par ceux de la zone euro. Les turbulences boursières, fortement marquées ces deux derniers mois (ralentissement de la Chine et des pays émergents), découragent les investisseurs ; l'assurance vie déçoit avec des rendements qui s'érodent chaque année. Dans ce contexte, l'immobilier devient le dernier refuge pour les investisseurs.
Plébiscité en 2015, le Pinel devrait faire les beaux jours de l'immobilier neuf en 2016. Selon les estimations de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), les ventes aux investisseurs ont augmenté de 60% en 2015 par rapport à 2014. Dans le même temps, les ventes à l'accession n'ont progressé que de 5%. Les assouplissements entrés en vigueur en septembre 2014 ont redonné confiance aux investisseurs : trois taux de réduction d'impôt en fonction de la durée locative (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, et 21% sur 12 ans), et surtout la possibilité de louer aux ascendants et aux descendants, un avantage crucial qui séduit les acheteurs.
Les programmes manquent
En 2016, le dispositif Pinel reste en place de manière identique. En revanche, sa survie n'est pas assurée pour 2017, et même si le dispositif génère directement un peu plus de 50 000 logements neufs par an et produit des centaines de millions d'euros de tva, l'Etat n'a plus les moyens de soutenir le locatif. D'autant que 2017 sera l'année d'un grand rendez-vous électoral !
D'autres risques menacent le Pinel, les programmes immobiliers en général : la difficulté à obtenir un permis de construire (rétention du foncier, inflation des normes de construction) et quand le sésame est là, les recours abusifs qui bloquent la mise en chantier. La loi ALUR de Cécile Duflot a tenté de limiter la pratique, en agissant notamment sur la longueur des procédures. La lenteur de la justice administrative peut en effet retarder jusqu'à trois ans un projet immobilier frappé par un recours. Selon la FDI, les recours abusifs bloquent aujourd'hui 33 000 logements, plus d'un tiers d'une année de production.
Loi de la pénurie, les programmes neufs existants trouvent preneurs plus rapidement. L'offre actuelle représente 11 mois de fonctionnement contre 14 mois en 2014. N'attendez pas fin 2016 pour profiter des avantages fiscaux et patrimoniaux du dispositif Pinel. En dépit de marges de manoeuvre plutôt étroites, la nouvelle ministre du Logement Emmanuelle Cosse n'a jamais caché être défavorable au Pinel, qu'elle considère comme un cadeau aux investisseurs.