On sait depuis quelques semaines que le gouvernement compte remplacer le dispositif de défiscalisation Scellier par un dispositif alternatif axé sur le logement social. Impossible en effet pour l'Etat de se passer des recettes fiscales générées par la construction de logements. Force est de constater que l'année 2012 sera médiocre au regard du nombre de mises en chantier, en recul de plus de 12% depuis janvier. Pour tenir l'engagement de construire 500 000 logements par an, le gouvernement doit intégrer les investisseurs dans son projet de relance du bâtiment. Il serait dès lors illusoire de faire l'impasse sur une mesure incitative en faveur des propriétaires locatifs. Quels seront les contours de ce nouveau dispositif de défiscalisation ?

Un marché au ralenti

Hors crise, le secteur de la construction représente 12% du PIB et le Scellier génère à lui seul 2 milliards d'€ de recettes fiscales à l'Etat et 600 millions aux collectivités locales. Au-delà du manque à gagner pour les comptes publics, la faiblesse de l'activité constatée en 2012 aura engendré une destruction importante des emplois (35 000 emplois perdus dans le bâtiment). En 2009 et 2010, le dispositif de défiscalisation Scellier avait soutenu le marché du neuf : deux tiers des 115 000 logements vendus par les promoteurs en 2010 l'ont été dans le cadre du Scellier. Et malgré les rabotages successifs de l'avantage fiscal, le nombre de biens vendus en loi Scellier en 2011 a atteint le chiffre de 75 000 sur un total de 103 300 logements neufs. En 2012, la loi Scellier ne devrait permettre de construire que 30 000 nouveaux logements.

Il devient acquis que le Scellier a créé et maintenu des dizaines de milliers d'emplois en trois ans. Et en dépit de ses lacunes (zonage manquant de finesse), le Scellier fit mieux que les dispositifs en place depuis 25 ans. Chaque gouvernement successif a reconduit un dispositif en faveur du locatif en cherchant toujours la meilleure adéquation entre finances publiques et carotte fiscale. Le gouvernement actuel a compris que le non-remplacement du Scellier aurait des répercussions désastreuses sur l'économie du pays.

L'après-Scellier

Avant d'être baptisé (probablement dispositif "Duflot"), l'après-Scellier commence à se préciser. L'objectif est d'orienter les investisseurs vers l'achat de logements sociaux à des prix accessibles dans des zones à forte demande locative. Sans reproduire les erreurs du Scellier, accusé d'avoir facilité la construction de logements à loyers trop élevés dans des zones sans besoin réel. La ministre du Logement Cécile Duflot décrit le nouveau dispositif comme plus incitatif que l'ancien. Assorti d'exigences sociales renforcées, la mesure à venir conservera une similitude avec le Scellier : l'investissement sera limité à 300 000€. Le taux de réduction d'impôt sera compris entre 17% et 20% (réduction étalée entre 9 et 12 ans), c'est-à-dire supérieur au taux actuellement en vigueur (13% sur 9 ans en logement BBC pour le Scellier classique et 17% sur 12 ans pour le Scellier intermédiaire). L'avantage fiscal maximal sera réservé aux logements répondant aux nouvelles normes énergétiques. Le zonage sera réduit aux zones directement concernées par un besoin accru de logements.

S'il devient plus avantageux fiscalement que le Scellier, le nouveau dispositif sera en contrepartie plus contraignant pour les investisseurs : plafonds de ressources abaissés pour les locataires (en comparaison avec la grille du Scellier intermédiaire), loyers plafonnés et inférieurs de 20% à ceux du marché. L'Etat veut permettre aux classes modestes et moyennes, celles qui dépassent de peu les plafonds donnant accès au logement social, de trouver une offre locative à leur niveau de ressources.